Les disputes ou désaccords entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndic de la copropriété sont fréquents. Selon une étude IFOP menée en collaboration avec Matera, 25% des copropriétaires interrogés déclarent avoir connu un conflit de copropriété, ou plusieurs. Par ailleurs, en 2017, les tribunaux français ont traité plus de 40.000 demandes liées à des problèmes de copropriété. Ce chiffre représente une augmentation de 29% par rapport à 2007. Ces conflits de copropriété peuvent surgir pour diverses raisons et ont des conséquences réelles sur le confort, la tranquillité et la vie quotidienne des résidents.
Il est important de traiter un conflit de copropriété aussitôt qu’il apparait. Cela permet de prévenir d’éventuels litiges et de réaliser ainsi des économies de temps et d’argent. Mais cela a également le mérite de renforcer l’harmonie sociale et de renforcer les relations interpersonnelles. Dans cet article, nous allons montrer comment traiter efficacement le conflit de copropriété et garantir le bon fonctionnement de la communauté résidentielle, et le maintien d’un cadre de vie agréable et harmonieux pour tous ses membres.
Les causes possibles du conflit de copropriété
Dans un immeuble chaque copropriétaire possède un lot avec une partie privative et une quote-part des parties communes, c’est-à-dire de parties à l’usage de tous, cours, jardins, escaliers, paliers, balcons, terrasses, toiture, selon ce qui est défini par le règlement de copropriété. Ce dispositif encadré par la loi et le règlement de copropriété, met en jeu les relations personnelles entre les copropriétaires.
Il n’est pas toujours facile de vivre à côté de personnes qu’on n’a pas choisies, qui ont des intérêts, des niveaux de revenus, des modes de vie, des éducations et des caractères bien différents. Aux conflits de copropriété entre copropriétaires s’ajoutent ceux avec le syndic, et éventuellement avec le conseil syndical, sur la gestion de l’immeuble et sur les relations des copropriétaires avec leurs représentants.
Voici les types les plus courants de problèmes de copropriété :
- Impayés de charges. Il survient lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de sa part des frais communs. Dans certains cas, il conteste la répartition des charges. Le défaut de paiement des charges est de loin le conflit le plus fréquent en copropriété. Il peut représenter 69% des cas portés devant les tribunaux.
- Nuisances et troubles du voisinage. Les nuisances sonores sont la cause majeure de conflits entre copropriétaires. Elles peuvent inclure les problèmes liés aux bruits excessifs provenant des appartements voisins, le tapage nocturne, ou encore une utilisation bruyante des parties communes. Les problèmes liés aux odeurs, aux comportements inappropriés, et aux incivilités sont également fréquents.
- Non-respect du règlement de copropriété. Dans cette rubrique, on rencontre l’utilisation des locaux privés ou des parties communes, des aménagements non autorisés, voire des questions liées à l’étendage du linge, au stationnement, etc. Dans certains cas, il peut également s’agir de la mise en conformité du règlement de copropriété.
- Mésententes liées aux travaux. Elles peuvent porter sur la nécessité des travaux, leur ampleur et leur coût. Dans certains cas, une résolution mise au vote à l’assemblée pose problème, parce qu’elle va entraîner des frais importants, ou encore qu’elle modifie les droits des copropriétaires. Dans d’autres cas, il s’agit de travaux qui impliquent des extensions, des aménagements ou encore de la vente de parties communes.
- Désaccord sur la gestion et l’administration de la copropriété. Cela inclut les contestations des décisions d’assemblée générale, notamment à propos de la nomination du syndic, ou les demandes de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic. Les copropriétaires peuvent également être insatisfaits de la gestion du syndic. Le manque de communication sur ces sujets exacerbe l’exaspération des copropriétaires, leurs relances excessives insupportent le syndic.
Ces différents types de conflit de copropriété reflètent la complexité de la vie en copropriété et soulignent l’importance d’une communication efficace et du respect des règles communes pour maintenir l’harmonie entre les résidents.
Ces difficultés ont pour protagonistes un ou plusieurs ‘fauteur de troubles’ et des ‘victimes’. Les ‘victimes’ sont obsédées par ceux qui les empêchent de dormir, de travailler ou tout simplement de vivre en paix. Elles sont fréquemment persuadées qu’ils leur veulent du mal. Quant aux ‘fauteurs de troubles’, ils peuvent avoir tendance à se déclarer harcelés…
Les conséquences du conflit de copropriété
Une copropriété fonctionne comme une micro-société où la cohabitation est essentielle. Ignorer un conflit de copropriété peut entraîner une atmosphère tendue et une détérioration des relations entre copropriétaires, rendant toute résolution plus difficile.
La mauvaise entente entre copropriétaires entraîne également des difficultés dans la prise de décisions, qu’elles soient importantes ou non. Si cette mauvaise entente fait obstacle à l’entretien régulier, voire à des travaux indispensables au maintien de la propreté et de l’intégrité des locaux, elle implique un risque de perte de valeur des biens immobiliers.
Il existe des ressources disponibles pour aider les copropriétaires à faire face à un conflit de copropriété, notamment des médiateurs et des conseillers juridiques.
Une intervention rapide, parfois au moyen d’un tiers, peut désamorcer les problèmes avant qu’ils ne s’aggravent et ne conduisent à un traitement judiciaire, long et coûteux.
Prévenir le conflit de copropriété
Plusieurs mesures, à l’initiative des membres du conseil syndical, permettent de prévenir le conflit de copropriété :
- Établir des canaux de communication. Organiser des réunions régulières du conseil syndical, utiliser des outils de communication tels que courriels, groupes de discussion, installer un panneau d’affichage dans les parties communes pour partager les informations importantes.
- Être transparent et favoriser le dialogue. Partager les informations pertinentes sur les projets et les décisions, encourager les copropriétaires à s’exprimer, faciliter la résolution des petits problèmes par une communication factuelle et respectueuse.
- Conserver une attitude respectueuse. Utiliser un langage courtois et professionnel dans toutes les communications, même en cas de désaccord, éviter toute confrontation, attaque personnelle ou comportement agressif.
- Être réactif. Répondre rapidement aux questions des copropriétaires, anticiper les problèmes potentiels, proposer des solutions aux problèmes rencontrés.
En appliquant ces principes, une copropriété peut développer une culture de communication ouverte et respectueuse, favorisant une gestion efficace face à des problèmes plus importants.
Traiter un conflit de copropriété
Au premier niveau
Le conseil syndical et le syndic jouent des rôles complémentaires dans la gestion du conflit de copropriété. Il est donc important qu’ils collaborent étroitement, dans le respect de leurs rôles respectifs.
Le conseil syndical agit comme représentant des copropriétaires. Il recueille et identifie les problèmes, participe aux discussions et propose des solutions, il communique avec le syndic et l’assiste dans la gestion des conflits, en veillant à ce que les intérêts de tous les copropriétaires soient pris en compte.
Le syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété et encourage le dialogue entre les copropriétaires. Si ce dialogue ne suffit pas, il envoie une lettre de mise en demeure à tout copropriétaire fautif. Il peut également tenter de résoudre le conflit de copropriété par lui-même avec l’aide du conseil syndical.
En cas d’échec de ces démarches, une médiation peut être envisagée entre les différentes parties prenantes, le syndic et le conseil syndical. Si le conflit de copropriété implique le syndic lui-même, un conciliateur de justice peut également être sollicité.
Un suivi régulier des situations tendues peut également prévenir le conflit de copropriété avant qu’ils ne deviennent une source de stress pour les résidents.
Une médiation dans la copropriété
Une médiation permettra de recueillir la position de chacun, de rechercher les solutions les mieux adaptées et de préparer les résolutions aussi satisfaisantes que possible à présenter lors d’une assemblée générale.
En cas d’échec des solutions amiables, et seulement en dernier recours, une action en justice peut être envisagée. Il faut préciser qu’en application de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans le cas de conflit de voisinage, ou quand les enjeux financiers ne dépassent pas 5000 €, les parties doivent recourir à une conciliation, une tentative de médiation ou une tentative de procédure participative avant de saisir le juge.
La médiation est une méthode efficace pour résoudre un conflit de copropriété, offrant plusieurs avantages par rapport aux procédures judiciaires classiques. C’est un processus volontaire qui fait intervenir un tiers neutre et impartial, le médiateur, qui facilite le dialogue entre les parties en conflit pour les aider à trouver une solution mutuellement acceptable. La médiation peut s’appliquer à tous les types de désaccords de copropriété. Elle peut être mise en place en quelques semaines, et elle est sensiblement moins onéreuse qu’une action en justice.
Les échanges lors de la médiation favorisent le dialogue et la compréhension mutuelle, et ils restent confidentiels, préservant ainsi les relations entre copropriétaires. Lorsqu’elle est acceptée, la médiation permet de parler de soi, de l’autre, des amitiés contrariées, des brimades subies, des ressentis, et toutes ces paroles, habituellement non exprimées, aident progressivement à dénouer le conflit. Elle permet à chacun de reconnaître sa responsabilité, de lever les malentendus, et de rétablir des relations et des échanges courtois et apaisés. Elle a également l’avantage de la flexibilité, et favorise les solutions les plus adaptées à une situation bien spécifique.
Un conflit de copropriété nécessitent souvent une attention particulière pour garantir que les droits de tous les copropriétaires soient respectés.
Selon une étude du ministère de la Justice, 70% des médiations aboutissent à un accord et la durée moyenne d’une médiation est de l’ordre de 3 mois, à comparer à 18 mois dans une procédure judiciaire. En choisissant un médiateur qualifié et en abordant cette démarche dans un esprit ouvert, les copropriétaires augmentent donc significativement les chances de résoudre un conflit de manière satisfaisante pour toutes les personnes concernées. De plus, la résolution amiable des conflits favorise le dialogue et la communication entre les copropriétaires. Cela peut renforcer la confiance et améliorer les relations à long terme, contribuant ainsi pour l’avenir à une meilleure gestion collective de la copropriété.
L’organisation d’une médiation
Dans tous les cas, le médiateur doit préparer minutieusement la médiation. Cela implique notamment de définir le périmètre précis de la médiation. Il est important de se concentrer sur le ou les points les plus importants, et d’exclure les points secondaires. Le médiateur doit également préciser les personnes invitées à la médiation, en veillant à inviter les personnes qui ont un rôle dans le dénouement du conflit, sans qu’elles ne soient trop nombreuses.
Si le conflit porte sur la réalisation de travaux privatifs, le syndic doit être présent, les copropriétaires impactés également. Dans le cas du bruit, la médiation ne peut se faire sans les voisins concernés, et si l’un d’eux est locataire, il peut être nécessaire de faire intervenir le propriétaire pour qu’il accepte d’éventuels aménagements. Si des travaux ont causé des nuisances à certains copropriétaires, il faudra certainement appeler l’entreprise à la médiation. Les avocats des parties peuvent également être invités surtout si un accord écrit est nécessaire. C’est donc au médiateur d’analyser la situation et de tenter d’y faire venir toutes les personnes qui ont un rôle à jouer dans le règlement du conflit.
Enfin, le médiateur doit adapter sa méthode à la situation pratique dans le respect des principes de la médiation et de la déontologie. Plusieurs entretiens séparés peuvent être nécessaires pour préparer la rencontre commune, soit pour éclaircir la situation, soit pour désamorcer le conflit. Une médiation navette peut être mise en place lorsqu’il s’agit par exemple de vérifier des comptes ou des documents. Il peut y avoir des réunions regroupant une partie des copropriétaires puis l’autre, afin de préparer ainsi la réunion commune.
Envisager une action judiciaire
Lorsqu’un copropriétaire souhaite contester une délibération d’assemblée générale, il ne peut le faire que s’il était absent et non représenté ou qu’il a voté contre la résolution contestée. Il doit être représenté par un avocat, et ne dispose que de deux mois pour l’assignation auprès du tribunal judiciaire du lieu de la copropriété, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le procès-verbal de l’assemblée générale.
Il doit également fonder sa contestation en démontrant que les règles d’organisation, de fonctionnement ou de prise de décision n’ont pas été respectées, et en mettant en évidence des vices de forme ou de fond. Une simple lettre recommandée au syndic n’a aucune valeur juridique pour contester une décision. Dans le cadre de cette contestation, il peut être judicieux que le syndic demande au juge d’ordonner une médiation. Il lui est également possible de mettre en place la médiation en parallèle.
De la même manière lorsque le conflit porte sur une question purement juridique ou d’interprétation du règlement de copropriété, la saisine du tribunal peut être nécessaire. Il peut s’agir par exemple de la question de savoir si un lot est ou non partie commune ou si un bâtiment situé dans la cour commune est à usage exclusif d’un copropriétaire. Dans ce cas, le juge fera souvent appel à un expert, avant de dire le droit. Mais la mise en œuvre de la décision de justice peut également justifier la mise en place d’une médiation.
